Hace unos años me compré un piso subrogandome a la hipoteca del promotor. Tenia un diferencial de 0.75 + euribor de aquel entonces 1.5, resultando 2.25%.
El banco no tuvo más remedio q subrogarme al prestamo del promotor sin ninguna vinculación, y me decia:
"te llevas una ganga de hipoteca, si te la hiciesemos nueva te pediriamos 3 vinculaciones y un diferencial de 1.15%. Te vas a sacar la hipoteca con un 2.25 TAE, cuando con los depositos estamos ofreciendo un 3.5 ó 4% TE ESTAMOS PRESTANDO EL DINERO MAS BARATO DE LO QUE NOSOTROS PAGAMOS POR EL"
O sea, q yo ahora tengo una hipoteca a 27 años al 2.3% TAE, y me ofrecen depositos al 3 ó 3.5% TAE a 1 año. Pero se puede comparar así de simple??
Es q yo veo que si tengo 1000€ y los amortizo me quito tres meses de hipoteca, aprox 333€ de intereses cada mes. Pero si yo me hiciese un deposito a 1000€, durante 27 años saco menos de 1000€.
Comparar TAE hipoteca con TAE deposito ??
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No, tu amortizas 1000 euros, amortizar es dejar de deber, esos 1000 euros generarian un interes, al 2,25 tae, de 22,5 euros anuales que se sumarian a tu deuda. Si a ti te dejan 1000, tienes que devolver los 1000 + sus intereses.
TAE significa Tasa Anual Equivalente, y es equivalente en ambos casos, si una inversion tiene un TAE mayor que otra, es mas rentable, siempre.
Lo que dices de los 333 euros es una barbaridad imensa, ya que tuvieses el diferencial que tuvieses, tendrias que pagarlos, porque los has recibido antes.
El interes es lo que pagas pero no has recibido.
Tu razonamiento final es absurdo: "Es q yo veo que si tengo 1000€ y los amortizo me quito tres meses de hipoteca, aprox 333€ de intereses cada mes. Pero si yo me hiciese un deposito a 1000€, durante 27 años saco menos de 1000€."
Al vencer el deposito, te has sacado menos, pero recuperas los 1000 euros, en el caso de la hipoteca, har recibido 1000 euros al pedirlo, y si los devuelves (amortizas), se cancela la deuda, por lo que no generara interes pero los 1000 que recibiste ya no los tienes.
TAE significa Tasa Anual Equivalente, y es equivalente en ambos casos, si una inversion tiene un TAE mayor que otra, es mas rentable, siempre.
Lo que dices de los 333 euros es una barbaridad imensa, ya que tuvieses el diferencial que tuvieses, tendrias que pagarlos, porque los has recibido antes.
El interes es lo que pagas pero no has recibido.
Tu razonamiento final es absurdo: "Es q yo veo que si tengo 1000€ y los amortizo me quito tres meses de hipoteca, aprox 333€ de intereses cada mes. Pero si yo me hiciese un deposito a 1000€, durante 27 años saco menos de 1000€."
Al vencer el deposito, te has sacado menos, pero recuperas los 1000 euros, en el caso de la hipoteca, har recibido 1000 euros al pedirlo, y si los devuelves (amortizas), se cancela la deuda, por lo que no generara interes pero los 1000 que recibiste ya no los tienes.
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Vamos a ver , gore, q hoy estoy un poco espesito y no acabo de entender tu comentario.
Donde digo q pago 333€ de intereses mensuales, quiero decir q mas o menos pago 666€ de cuota, (de los cuales ahora 333 son capital a amortizar, y 333 intereses.) Por lo tanto, si ahora amortizo 1000€, reduciendo tiempo, lo q haria es pagar 333 x 3, el capital de 3 meses, y ahorrarme 333 x 3, el interes de 3 meses. no se donde esta el error.
Si yo amortizo 1000€, devuelvo 1000€ del total q me prestaron, y me ahorro 1000€ de intereses. No los intereses q me van a generar esos 1000€ a 27 años, sino, los intereses de 3 cuotas q me ahorro al amortizar el capital de 3 cuotas. Ahora los intereses son iguales al capital a amortizar, y segun pasan los meses el interes baja y el capital a amortizar sube**.
Si yo hago un deposito con esos 1000€ al 3% voy a sacar menos de 1000€ en 27 años. Vale, dentro de 28 años volveré a tener los 1000€, y si los amortizo, (los devuelvo) los pierdo. Pero q valor tendrán 1000€ dentro de 28 años?? No valen lo mismo 1000€ hoy q 1000€ dentro de 28 años. (Ver este articulo: Debes estar logueado para poder ver los enlaces.)
Despues de todo esto, mi pregunta es: ¿¿ME ESTAN PRESTANDO EL DINERO MAS BARATO DE LO QUE PAGAN POR EL?? ¿¿De verdad me interesa mas hacer un deposito, y no devolver el dinero??
Lo de los 1000€ es una cantidad simbolica para hacer los calculos.
Para acabar de complicar la jugada, habria q tener en cuenta q hasta 9.015€ cada uno se puede degrabar en hacienda...
** Todos los calculos suponiendo el euribor e intereses de depositos constantes durante los 27 años. (Que iluso...)
Donde digo q pago 333€ de intereses mensuales, quiero decir q mas o menos pago 666€ de cuota, (de los cuales ahora 333 son capital a amortizar, y 333 intereses.) Por lo tanto, si ahora amortizo 1000€, reduciendo tiempo, lo q haria es pagar 333 x 3, el capital de 3 meses, y ahorrarme 333 x 3, el interes de 3 meses. no se donde esta el error.
Si yo amortizo 1000€, devuelvo 1000€ del total q me prestaron, y me ahorro 1000€ de intereses. No los intereses q me van a generar esos 1000€ a 27 años, sino, los intereses de 3 cuotas q me ahorro al amortizar el capital de 3 cuotas. Ahora los intereses son iguales al capital a amortizar, y segun pasan los meses el interes baja y el capital a amortizar sube**.
Si yo hago un deposito con esos 1000€ al 3% voy a sacar menos de 1000€ en 27 años. Vale, dentro de 28 años volveré a tener los 1000€, y si los amortizo, (los devuelvo) los pierdo. Pero q valor tendrán 1000€ dentro de 28 años?? No valen lo mismo 1000€ hoy q 1000€ dentro de 28 años. (Ver este articulo: Debes estar logueado para poder ver los enlaces.)
Despues de todo esto, mi pregunta es: ¿¿ME ESTAN PRESTANDO EL DINERO MAS BARATO DE LO QUE PAGAN POR EL?? ¿¿De verdad me interesa mas hacer un deposito, y no devolver el dinero??
Lo de los 1000€ es una cantidad simbolica para hacer los calculos.
Para acabar de complicar la jugada, habria q tener en cuenta q hasta 9.015€ cada uno se puede degrabar en hacienda...
** Todos los calculos suponiendo el euribor e intereses de depositos constantes durante los 27 años. (Que iluso...)
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Las hipotecas usan lo que se llama sistema frances de amortizacion. La explicacion mas sencilla es esta:
Pides 100000 euros, esos 100000 euros, generan, al 4%, 4000 euros de intereses. Bueno, pues tus cuotas son para pagar intereses y, lo que sobre de esos 4000, amortizas prestamo. Si tu cuota es de 600 euros, pagarias cada año 7200 euros, por lo que al año siguiente debes 100000 de capital + 4000 de intereses -7200 que has pagado= 96800 euros.
Esos 96800 euros generan , al 4% 3872 euros de intereses, y vuelves a pagar 7200, con lo que para el siguente año debes 93472 euros.
Si amortizas 1000 euros, en vez de deber 100000, deberas 99000, con lo que los intereses para el primer año (suponiendo que ahi se haga el pago), serían 3960 euros.
Si en vez de meterlos en la hipoteca, los metes a plazo al 5% , te generan 50 euros, por lo que los intereses de 4000 euros, restandole tu rendimiento serian 3950 euros, y tu patrimonio neto seguirian siendo 99000 euros (en numeros rojos, claro, 100000 que debes menos 1000 a plazo), vamos, que eres 10 euros mas rico con la segunda opcion.
El error que veo que cometes es que dices que ahorras 333x3 de cuota y 333x3 de intereses, y no es cierto, la cuota no es lo que genera el interes, sino el total que adeudas.
Si disfrutas de desgravación, ni te lo pienses, amortiza hasta esos 9015 euros, ya que la rentabilidad fiscal es de un 15%. Pierdes por un lado la diferencia entre deposito e hipoteca, pero ganas ese 15%.
Tambien tienes que estudiar si tienes un pago esperado futuro o alguna otra razon por la que diferir la amortizacion del prestamo, o simplemente tener un dinerillo disponible para apuros.
Pides 100000 euros, esos 100000 euros, generan, al 4%, 4000 euros de intereses. Bueno, pues tus cuotas son para pagar intereses y, lo que sobre de esos 4000, amortizas prestamo. Si tu cuota es de 600 euros, pagarias cada año 7200 euros, por lo que al año siguiente debes 100000 de capital + 4000 de intereses -7200 que has pagado= 96800 euros.
Esos 96800 euros generan , al 4% 3872 euros de intereses, y vuelves a pagar 7200, con lo que para el siguente año debes 93472 euros.
Si amortizas 1000 euros, en vez de deber 100000, deberas 99000, con lo que los intereses para el primer año (suponiendo que ahi se haga el pago), serían 3960 euros.
Si en vez de meterlos en la hipoteca, los metes a plazo al 5% , te generan 50 euros, por lo que los intereses de 4000 euros, restandole tu rendimiento serian 3950 euros, y tu patrimonio neto seguirian siendo 99000 euros (en numeros rojos, claro, 100000 que debes menos 1000 a plazo), vamos, que eres 10 euros mas rico con la segunda opcion.
El error que veo que cometes es que dices que ahorras 333x3 de cuota y 333x3 de intereses, y no es cierto, la cuota no es lo que genera el interes, sino el total que adeudas.
Si disfrutas de desgravación, ni te lo pienses, amortiza hasta esos 9015 euros, ya que la rentabilidad fiscal es de un 15%. Pierdes por un lado la diferencia entre deposito e hipoteca, pero ganas ese 15%.
Tambien tienes que estudiar si tienes un pago esperado futuro o alguna otra razon por la que diferir la amortizacion del prestamo, o simplemente tener un dinerillo disponible para apuros.
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Gore tiene toda la razon, los suyo es pagar exactamente 9015 euros para sacarle un 15% al dinero mientras dure el chollo. Yo todo lo que me sobra lo ahorra en depositos, precisamente porque me renta mas el deposito que los intereses que pago al banco (un 2,4% actualmente), y eso sin contar que siempre es mejor tener el dinero a mano a que lo tenga el banco, por lo que pueda pasar. 
Eso si, si en algun momento veo que el euribor se pone al 5%, quitan las desgravaciones y veo que no dan nada en los depositos, entonces me pondré a amortizar a saco.
Por cierto, opino que es mejor amortizar cuota que tiempo, basicamente porque el ahorro es el mismo, pero cada vez, al ser la cuota menor, vas ahorrando más y las amortizaciones van aumentando en cantidad, con lo que consigues vivir mas deshaogado al terminar quedando una cuota muy pequeña aunque te sigan quedando tropecientos años por pagar. En estos tiempos en los que en cualquier momento te puedes quedar en paro, cuando más pequeña la cuota, mejor.
Saludos.
Eso si, si en algun momento veo que el euribor se pone al 5%, quitan las desgravaciones y veo que no dan nada en los depositos, entonces me pondré a amortizar a saco.
Por cierto, opino que es mejor amortizar cuota que tiempo, basicamente porque el ahorro es el mismo, pero cada vez, al ser la cuota menor, vas ahorrando más y las amortizaciones van aumentando en cantidad, con lo que consigues vivir mas deshaogado al terminar quedando una cuota muy pequeña aunque te sigan quedando tropecientos años por pagar. En estos tiempos en los que en cualquier momento te puedes quedar en paro, cuando más pequeña la cuota, mejor.
Saludos.
Mis juguetes actuales:
Note 3 (el mejor phablet con spen) + Lumia 1020 (el mejor smartphone/camara con Xenon) + Ipad Air 2 (el mejor tablet) = Android+Windows+Ios, la combinación perfecta.
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Llevo unos días sin contestar, y no pq no lo haya visto, sino pq he intentando comprenderlo pero no lo consigo.
Gore, estudié el metodo de prestamo francés en clase de estadistica, y si es cierto q el capital amortizado en la cuota es la resta de la cuota q sale con la formula, menos los intereses q van generando... la formula la tengo clara, pero en una tabla excel, si yo hago una apotación extra igual a el capital de 3 meses, a efectos practicos, es como si eliminase 3 meses, y subiese todo para arriba. Lo q tenia para enero, febrero y marzo desaparece y lo q me tocabada para abril, ahora toca para enero.
Si pudiese subir un excel te lo explicaría graficamente.
Por otro lado, teniendo dinero como pagar las cuotas de 1 año, si amortizase el capital, me quitaría 24 cuotas. Q eso, sumado a la degrabación fiscal parece muy tentador. La pu.ada es q es muy facil amortizar, pero la operación no es reversible, y si un día me quedase en paro y se acabasen las reservas, me arrepentiría de haber adelantado dinero al banco, pq el banco no me va a parar la hipoteca ni devolver lo q ya anticipé, pero q si no hubiese anticipado, habria pagado mas caro pero en ese momento tendría un fondo para seguir pagando.
Bueno, sobre esto, no te voy a pedor opinión, solo era una reflexión en voz alta, pues es cuestión de cada uno saber si situación económica actual y previsión de futuro a las buenas y a las malas, para amortizar con precaución y tener una hucha para poder sobrevivir unos años en caso de necesidad.
Kenchi, estoy de acuerdo contigo q amortizando reduciendo cuota puede ser mejor, pq al disminuir la cuota, si tu dedicas la misma cantidad a la hipoteca, al final de año has ahorrado más. El problema, es de cara a la parienta, q como la cuota es menor, pues dice "ya no es necesario meter tanto en la cuenta de la hipoteca", por lo vas reduciendo el ahorro...
Gore, estudié el metodo de prestamo francés en clase de estadistica, y si es cierto q el capital amortizado en la cuota es la resta de la cuota q sale con la formula, menos los intereses q van generando... la formula la tengo clara, pero en una tabla excel, si yo hago una apotación extra igual a el capital de 3 meses, a efectos practicos, es como si eliminase 3 meses, y subiese todo para arriba. Lo q tenia para enero, febrero y marzo desaparece y lo q me tocabada para abril, ahora toca para enero.
Si pudiese subir un excel te lo explicaría graficamente.
Por otro lado, teniendo dinero como pagar las cuotas de 1 año, si amortizase el capital, me quitaría 24 cuotas. Q eso, sumado a la degrabación fiscal parece muy tentador. La pu.ada es q es muy facil amortizar, pero la operación no es reversible, y si un día me quedase en paro y se acabasen las reservas, me arrepentiría de haber adelantado dinero al banco, pq el banco no me va a parar la hipoteca ni devolver lo q ya anticipé, pero q si no hubiese anticipado, habria pagado mas caro pero en ese momento tendría un fondo para seguir pagando.
Bueno, sobre esto, no te voy a pedor opinión, solo era una reflexión en voz alta, pues es cuestión de cada uno saber si situación económica actual y previsión de futuro a las buenas y a las malas, para amortizar con precaución y tener una hucha para poder sobrevivir unos años en caso de necesidad.
Kenchi, estoy de acuerdo contigo q amortizando reduciendo cuota puede ser mejor, pq al disminuir la cuota, si tu dedicas la misma cantidad a la hipoteca, al final de año has ahorrado más. El problema, es de cara a la parienta, q como la cuota es menor, pues dice "ya no es necesario meter tanto en la cuenta de la hipoteca", por lo vas reduciendo el ahorro...
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Ah!! si q se pueden subir archivos.
Subo una tabla excel con la simulacion de una hipoteca. Fijate en el año 1, mes 7 y sucesivos.
Ahora en la casilla E18, pon 968.74€ (que se amortizan en el año 1, mes 3).
Verás como lo q era el mes 4, 5 y6 es como si se hubiese eliminado, y lo q era el mes 7 y sucesivos, ahora es el mes 4 y sucesivos.
Lo del deposito, es suponiendo una rentabilidad mensual, y q los intereses tb se reinvierten.
Subo una tabla excel con la simulacion de una hipoteca. Fijate en el año 1, mes 7 y sucesivos.
Ahora en la casilla E18, pon 968.74€ (que se amortizan en el año 1, mes 3).
Verás como lo q era el mes 4, 5 y6 es como si se hubiese eliminado, y lo q era el mes 7 y sucesivos, ahora es el mes 4 y sucesivos.
Lo del deposito, es suponiendo una rentabilidad mensual, y q los intereses tb se reinvierten.
Adjunto: simulacion amortiz hipoteca o deposito.zip
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Menudo carajal... Si le presentas esto a la novia la lias por completo.
Lo de los 1000 euros son 3 meses que te ahorras en tiempo, ya que la amortizacion y los intereses son volubles y varian, lo veo para el mes 18 de la hipoteca, para el resto encaja mal ese concepto... y mas si te puede fluctuar el euribor.
De momento y con la devolucion de hacienda del 15% por conyge hasta los 9000 euros, no hay mejor opcion que amortizar hasta el tope año a año, salvo que tuvieramos una inflaccion disparada y los tipos de interes fueran mayores del 15%, entonces podias plantearte el calculo de ese deposito alternativo... pero los intereses de la hipoteca podrian ser monstruosos y te comerian vivo.
Ahorra durante el año, vete dejandolo en depositos semestrales o trimestrales, cuentas remuneradas para que te vayan rentando y en Diciembre amortiza la hipoteca para incluirla en la renta de ese año.
Otra cosa es saber si reducir, cuota o tiempo, o una mezcla de ellos por la situacion economica y tambien por que si liberas mas capital para tus gastos a cuota menor, mas gastaras y ahorraras menos para las proximas amortizaciones.... Esa decision la tienes que tomar tu (ambos) y apechugar
con las consecuencias....
Yo tenia penalizacion por reducir tiempo, ahorrar en cuentas remuneradas y amortizar el maximo 18.000 euros en Diciembre (cuota+ahorros), la cuota se redujo bastante pero seguimos ahorrando para reducir los 18.000 en Diciembre y no gastar demasiado.... al final nos libramos de la hipoteca en 10 años antes de la fecha ya que nos zampiñamos todo lo amortizable.... ahora ya nos hemos relajado con los gastos.
Lo de los 1000 euros son 3 meses que te ahorras en tiempo, ya que la amortizacion y los intereses son volubles y varian, lo veo para el mes 18 de la hipoteca, para el resto encaja mal ese concepto... y mas si te puede fluctuar el euribor.
De momento y con la devolucion de hacienda del 15% por conyge hasta los 9000 euros, no hay mejor opcion que amortizar hasta el tope año a año, salvo que tuvieramos una inflaccion disparada y los tipos de interes fueran mayores del 15%, entonces podias plantearte el calculo de ese deposito alternativo... pero los intereses de la hipoteca podrian ser monstruosos y te comerian vivo.
Ahorra durante el año, vete dejandolo en depositos semestrales o trimestrales, cuentas remuneradas para que te vayan rentando y en Diciembre amortiza la hipoteca para incluirla en la renta de ese año.
Otra cosa es saber si reducir, cuota o tiempo, o una mezcla de ellos por la situacion economica y tambien por que si liberas mas capital para tus gastos a cuota menor, mas gastaras y ahorraras menos para las proximas amortizaciones.... Esa decision la tienes que tomar tu (ambos) y apechugar
con las consecuencias....
Yo tenia penalizacion por reducir tiempo, ahorrar en cuentas remuneradas y amortizar el maximo 18.000 euros en Diciembre (cuota+ahorros), la cuota se redujo bastante pero seguimos ahorrando para reducir los 18.000 en Diciembre y no gastar demasiado.... al final nos libramos de la hipoteca en 10 años antes de la fecha ya que nos zampiñamos todo lo amortizable.... ahora ya nos hemos relajado con los gastos.
.
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Perdona si no miro tu excel, en el ordenador del curro no puedo, pero te voy a contestar a esto ultimo, en teoria al mismo interes, tanto te ahorras con una cosa como con la otra.
Fijate 1000 euros en un deposito al 3% durante 27 años:
Capital Interes
1000 30
1030 30,9
1060,9 31,827
1092,727 32,78181
1125,50881 33,7652643
1159,274074 34,77822223
1194,052297 35,8215689
1229,873865 36,89621596
1266,770081 38,00310244
1304,773184 39,14319551
1343,916379 40,31749138
1384,233871 41,52701612
1425,760887 42,77282661
1468,533713 44,0560114
1512,589725 45,37769175
1557,967417 46,7390225
1604,706439 48,14119317
1652,847632 49,58542897
1702,433061 51,07299184
1753,506053 52,60518159
1806,111235 54,18333704
1860,294572 55,80883715
1916,103409 57,48310227
1973,586511 59,20759533
2032,794106 60,98382319
2093,77793 62,81333789
2156,591268 64,69773803
Beneficio 1156.59 euros.
Que es lo que ahorrarias en la hipoteca si tambien fuese al 3% amortizando 1000 euros, solo que con el sistema frances te lo ahorras al principio de la misma y en el deposito, lo vas obteniendo mes a mes, pero con el deposito cuentas con la pasta, que nunca se sabe y amortizando no.
Saludos.
quote:
Originalmente escrito por XlklTlN
Es q yo veo que si tengo 1000€ y los amortizo me quito tres meses de hipoteca, aprox 333€ de intereses cada mes. Pero si yo me hiciese un deposito a 1000€, durante 27 años saco menos de 1000€.
Perdona si no miro tu excel, en el ordenador del curro no puedo, pero te voy a contestar a esto ultimo, en teoria al mismo interes, tanto te ahorras con una cosa como con la otra.
Fijate 1000 euros en un deposito al 3% durante 27 años:
Capital Interes
1000 30
1030 30,9
1060,9 31,827
1092,727 32,78181
1125,50881 33,7652643
1159,274074 34,77822223
1194,052297 35,8215689
1229,873865 36,89621596
1266,770081 38,00310244
1304,773184 39,14319551
1343,916379 40,31749138
1384,233871 41,52701612
1425,760887 42,77282661
1468,533713 44,0560114
1512,589725 45,37769175
1557,967417 46,7390225
1604,706439 48,14119317
1652,847632 49,58542897
1702,433061 51,07299184
1753,506053 52,60518159
1806,111235 54,18333704
1860,294572 55,80883715
1916,103409 57,48310227
1973,586511 59,20759533
2032,794106 60,98382319
2093,77793 62,81333789
2156,591268 64,69773803
Beneficio 1156.59 euros.
Que es lo que ahorrarias en la hipoteca si tambien fuese al 3% amortizando 1000 euros, solo que con el sistema frances te lo ahorras al principio de la misma y en el deposito, lo vas obteniendo mes a mes, pero con el deposito cuentas con la pasta, que nunca se sabe y amortizando no.
Saludos.
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